Świadectwa energetyczne - rewolucja na rynku
Już tylko około 100 dni pozostało do nieodwołalnego terminu wprowadzenia z początkiem nowego roku w Polsce przepisów dyrektywy 2002/91/WE, nakładającej na właścicieli nieruchomości obowiązek ich certyfikacji. Ponieważ wydarzenie to niesie ze sobą określone istotne konsekwencje dla rynku nieruchomości, każdy inwestor na tym rynku powinien poznać tajniki tej rewolucji. W przypadku zakupu podstawowych elementów domowego wyposażenia takich jak pralka, lodówka czy inne urządzenie AGD, podstawową czynnością decydującą o naszym wyborze jest sprawdzenie klasy energetycznej, którą producent obowiązkowo umieszcza na swoim produkcie. Od tego przecież będą zależały nasze rachunki za energię elektryczną. A czy można w ogóle sobie wyobrazić kupno samochodu, bez dokładnego przestudiowania parametrów silnika, ze szczególnym uwzględnieniem zużycia paliwa? Na pewno nie. Tymczasem angażując nieporównywalnie większe środki finansowe w kupno mieszkania lub domu, rzadko kiedy zastanawiamy się nad czekającymi nas, wynikającymi z energochłonności, kosztami użytkowania. Tymczasem dwie pozornie bardzo podobne do siebie nieruchomości mieszkaniowe mogą róznić się od siebie tym, że w jednej będziemy zamieszkiwać niemal za ?półdarmo?, druga natomiast może stać się dla naszego budżetu prawdziwą zmorą. Wygląda jednak na to, że czasy kupowania nieruchomości ?w ciemno? już wkrótce i u nas przejdą do historii.
O CO TU CHODZI?
W dniu 16 grudnia 2002 roku Unia Europejska przyjęła Dyrektywę 2002/91/WE dotyczącą charakterystyki energetycznej budynków, która obowiązuje wszystkie kraje wchodzące w jej skład. Podstawowym celem wprowadzenia nowych unijnych przepisów jest ograniczenie zużycia energii poprzez podniesienie jakości energetycznej budynków. Okazuje się bowiem, że aż 40% światowego zużycia energii przypada właśnie na budynki i zlokalizowane w nich gospodarstwa domowe, czego konsekwencją jest emisja ogromnych ilości CO2, powodująca niebezpieczne w skali globalnej zmiany klimatyczne. Powyższy cel ma zostać osiągnięty poprzez powszechne i obligatoryjne dla wszystkich krajów członkowskich wprowadzenie świadectw energetycznych budynków i lokali.
CO TO JEST ŚWIADECTWO ENERGETYCZNE?
Świadectwo energetyczne, a dokładniej świadectwo charakterystyki energetycznej nieruchomości (zwane potocznie certyfikatem energetycznym lub paszportem energetycznym), to wydany przez upoważnioną osobę dokument, który na podstawie specjalistycznych obliczeń określa potencjalną ilość energii, jaka jest potrzebna do standardowego użytkowania przedmiotowego budynku lub lokalu. Przy obliczeniach uwzględnia się przede wszystkim parametry konstrukcji nieruchomości i sposób jego izolacji, a następnie dokonuje się kalkulacji energii potrzebnej na ogrzewanie-chłodzenie i wentylację pomieszczeń, podgrzewanie wody, oraz - w budynkach użyteczności publicznej - oświetlenie. Otrzymany wynik wyrażony w kWh/m2/rok jest podstawą do zakwalifikowania nieruchomości do odpowiedniej klasy :A1, A2,B1,B2, C, D, E, F, G. Zasada jest prosta i znana już z urządzeń AGD: im klasa wyższa, tym zużycie energii mniejsze, a więc koszt eksploatacji niższy. Ponieważ certyfikaty będą wymagane wyłącznie przy sprzedaży lub wynajmie mieszkań, budynków czy lokali komercyjnych, mają stanowić silną motywację do oszczędzania energii poprzez modernizację termoizolacyjną istniejących budynków i energooszczędne budowanie nowych. Ma to oczywiście ogromne znaczenie w dobie galopujących cen energii, topniejących z roku na rok zasobów paliw kopalnianych, czy też postępującego zanieczyszczenia środowiska.
I właśnie ?misja? świadectwa jako ważnego czynnika obrotu nieruchomościami będzie określała jego podstawowe znaczenie i stanowiła jego wartość. Dzięki niemu każdy nabywca czy inwestor będzie miał wgląd do wiarygodnego dokumentu, który określi precyzyjnie oczekiwane koszty wynikające z użytkowania nieruchomości. Jest oczywiste, że będzie to miało bezpośrednie przełożenie, obok takich elementów jak lokalizacja czy standard, na cenę sprzedaży bądź koszt wynajmu wystawionego na rynku lokalu czy budynku.
W TAKIM RAZIE W CZYM PROBLEM?
Wprowadzenie na polski rynek obowiązującej od stycznia 2006 roku dyrektywy unijnej było uzależnione od wszczęcia odpowiedniego procesu legislacyjnego, wdrażającego w życie szereg polskich przepisów. Chociaż projekt odpowiedniej ustawy powstał już dawno, to jednak bardzo długo nikomu nie chciało się nim zająć. Dopiero na samym finiszu swego istnienia sejm poprzedniej kadencji uchwalił ?rzutem na taśmę? nowelizację ustawy budowlanej w kwestii dotyczącej świadectw energetycznych. Jak to często bywa, pośpiech okazał się bardzo złym doradcą, gdyż opracowane nowe prawo zawierało, a właściwie zawiera do dziś szereg braków i uchybień, pozostających w jawnej sprzeczności nie tylko ze wskazaniami dyrektywy unijnej, ale i zdrowym rozsądkiem. By zyskać uprawnienia konieczne jest ponadto ukończenie specjalnych rocznych studiów podyplomowych lub kursu przygotowawczego oraz zdanie dość trudnego egzaminu państwowego. Certyfikatorem, nie może nim być inżynier budownictwa bez tytułu magistra, bo o tej dość przecież reprezentatywnej grupie zawodowej, niechcący zapewne, zapomniano.
Za to ustawa bez spełniania żadnych dodatkowych warunków (kursów, studiów, sprawdzania kwalifikacji), niejako ?z marszu? uprawnia do wykonywania świadectw osoby, w liczbie szacowanej przez resort budownictwa na 80 tys.(!), które ?posiadają uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej?. Problem jednak w tym, że osoby te, jak przyznają sami pracownicy Ministerstwa Infrastruktury (MI), w 99-ciu procentach nie mają właściwie żadnego pojęcia na temat zalecanej prze Unię Europejską metodyki świadectw charakterystyki energetycznej, a w związku z tym nie będą w stanie bez odpowiedniego przeszkolenia ich wykonywać. Podobnego zdania jest też profesor Jerzy Pogorzelski z Politechniki Białostockiej i Instytutu Techniki Budowlanej w Warszawie.
Istotnym mankamentem nowelizacji jest ponadto brak stwierdzenia o obligatoryjnym charakterze świadectw, w okolicznościach sprzedaży lub wynajmu nieruchomości. Nic w niej nie ma o odpowiedzialności osób wykonujących ten dokument w razie, gdyby został on wykonany wadliwie. Bardzo nieprecyzyjne jest też określenie zawartości certyfikatu itp. itd.
W odpowiedzi na liczne skargi, zarzuty i pretensje, jakie docierały do resortu infrastruktury, już w maju br. Andrzej Warwas, dyrektor Departamentu Rynku Budowlanego i Techniki w MI, obiecał wszelkie uchybienia w noweli usunąć jak najszybciej, tak by wszystko było gotowe przed nowym rokiem, czyli datą wejścia w życie nowelizacji prawa budowlanego (Rzeczpospolita, 8 maja 2008).
PROJEKT ZA PROJEKTEM
I rzeczywiście, w końcu sierpnia na stronie internetowej MI ukazał się projekt Ustawy o zmianie ustawy prawo budowlane (datowany na 25.08.2008r.) Szereg licznych usterek i niedoróbek noweli z października 2007 zostało w tym dokumencie poprawionych. Przede wszystkim projekt reguluje kwestię obligatoryjności świadectwa przy sprzedaży lub wynajmie oraz wprowadza penalizację za jego brak. Reguluje kwestię odpowiedzialności osób sporządzających świadectwa oraz poszerza zakres ich obowiązywania. Wprowadza też obowiązek rejestrowania certyfikatów. Jednak obok pożądanych regulacji projekt wprowadza zamieszanie od nowa rewolucjonizując kwestię osób uprawnionych do sporządzania certyfikatów. Zgodnie z oczekiwaniami przywraca do łask pominiętych wcześniej inżynierów ?nie magistrów?, za to eliminuje z ustawy uprawnionych w zeszłorocznej noweli magistrów bez wykształcenia technicznego. W uzasadnieniu czytamy, że ci ostatni nie dają rękojmi należytego wykonania świadectwa z powodu spodziewanych trudności ze zrozumieniem i zastosowaniem metodologii. Taką rękojmię dają, zdaniem MI wyłącznie absolwenci wyższych szkół technicznych. Żeby było jeszcze ciekawiej, twórcy projektu jednak dopuszczają do sporządzania świadectw magistrów ?nie inżynierów?, ale tylko tych, którzy ukończą kurs do końca br., a egzamin zdadzą do końca 2009 roku.
Żeby jednak być na
bieżąco należy dodać, że w czasie powstawania tego tekstu powyższy
projekt zdążył stracić swoją ważność na rzecz nowego, datowanego na
9.09.2008r. W tym ostatnim przywilej ubiegania się o uprawnienia do
wystawiania świadectw ponownie odzyskały osoby z dowolnym
wykształceniem magisterskim. Jednak co szczególnie ważne,
budynki i lokale na rynku wtórnym zostały zwolnione z
obowiązku certyfikacji energetycznej, czego absolutnie nie dopuszcza
prawo unijne.
MERITUM PROBLEMU
Jednak głównym problemem procesu wprowadzania w Polsce certyfikatĂ�Â�łw energetycznych jest brak zatwierdzonej metodyki ich wykonywania. Wprawdzie od kilku miesięcy istnieje projekt rozporządzenia w tej sprawie, ale minister przesuwa kolejne terminy jego podpisania. Z czego wynikają wahania pana ministra i wynikające stąd wielkie opóźnienie?
W ten sposób metodyki świadectw jak nie było tak nie ma. A bez niej nie można przeprowadzać obligatoryjnych kursów i organizować egzaminów dla przyszłych specjalistów, czy nawet ogłosić przetargu na wykonanie programu informatycznego do obliczeń parametrów świadectwa. Dziś jest już raczej pewne, że tych wszystkich zaległości nadrobić się raczej nie da w ciągu tych 100 dni, jakie pozostały do końca roku. Co w takim razie nas czeka? Są tylko dwa prawdopodobne scenariusze. Pierwszy to uchwalenie ustawy prawo budowlane w treści zgodnej z ostatnim - wrześniowym - projektem zmian. W takim wypadku Polskę mogą czekać sankcje ze strony Unii Europejskiej z dotkliwymi karami finansowymi włącznie, ponieważ ustawa w takim brzmieniu będzie niezgodna z prawem unijnym. Druga ewentualność to jak najbardziej możliwa, jeszcze jedna zmiana frontu przez urzędników MI, skutkująca wprowadzeniem przepisów w pełni zgodnych z dyrektywą 2002/91/WE, czyli objęcie obowiązkową certyfikacją budynków i lokali także z rynku wtórnego. Wówczas wszystko będzie ok z jednym wszakże wyjątkiem - rodzimy rynek nieruchomości i tak już mocno spowolniony, stanie całkowicie. Po prostu ilość osób uprawnionych do wystawienia świadectwa może i będzie pokaźna (to te 80 tys. uprawnionych ale niezbyt zorientowanych w temacie projektantów), jednak przeszkolonych i przeegzaminowanych specjalistów zdolnych świadectwo wykonać profesjonalnie i zgodnie z metodyką, przez wiele miesięcy będzie dotkliwie brakowało. Długo nie będzie też dostępny program informatyczny, co znacznie wydłuży czas pracy nad każdym certyfikatem. Wpłynie to oczywiście na długie terminy oczekiwania na zamówiony dokument i jego cenę. Co w takim razie można podpowiedzieć osobom planującym kupno lub sprzedaż nieruchomości w najbliższych miesiącach? Przede wszystkim należy cierpliwie poczekać na ostateczną wersję nowego prawa budowlanego, a jeśli tylko się ukaże, konieczne będzie przestudiowanie jego treści w części dotyczącej świadectw. Pozwoli to nam uniknąć przykrego zaskoczenia przy finalizacji transakcji już od początku przyszłego roku. Niezależnie jednak od ostatecznej wersji ustawy, świadectwa energetyczne i tak wejdą w życie od 1 stycznia 2009 roku i staną się ważnym czynnikiem rynku nieruchomości, decydującym w dużym stopniu o rynkowej wycenie. Dlatego podstawowa powinna być sama świadomość inwestorów, że czasy kupowania ?kota w worku? na rynku nieruchomości przechodzą także w naszym kraju do przeszłości.
Źródło: Inwestycje Alternatywne, gazeta.pl